Посилення російських атак на Київ і передмістя та головне - безпрецедентні руйнування, завдані останнім часом житловій забудові, вже "тиснуть" на ринок нерухомості. Ще нещодавно він, нагадаємо, вважався одним із найблагополучніших в Україні, у тому числі й тому, що вважалося - столиця "прикрита найпотужнішим ППО в Україні".
Але зараз ситуація змінилася. Прильоти стають дедалі частіше, а збитки – дедалі більше. Так само, як і жертви серед населення.
Вже й західні ЗМІ пишуть про важкі настрої у місті, де людям доводиться ночі поспіль переживати обстріл у метро.
"Через регулярні атаки жителі заздалегідь йдуть у метро і підземні притулки. Багато киян проводять ніч в автомобілях на підземних паркінгах або в підвальних приміщеннях, стежачи за повідомленнями пабліків, що заздалегідь попереджають про зліт стратегічної авіації РФ і наближення крилатих ракет." пише французька Le Monde.
І це вже має практичні наслідки.
За словами директора агентства нерухомості "КиївДомСервіс" Андрія Романова, багато вже домовлених угод з купівлі-продажу квартир зриваються.
"Люди просто не розуміють, що їм далі робити, і чи варто взагалі купувати зараз житло, а якщо так, то яке саме і в якихось локаціях. Наприклад, донедавна хорошим попитом користувалося житло у Вишневому, а після потужної атаки на місто ті, хто не встиг купити, перехрестилися", - каже Романов.
Загалом, за його словами, ринок купівлі-продажу житлової нерухомості і в столиці, і в передмісті останнім часом "на паузі". Окрім посилення атак, на зниження кількості угод сильно вплинули проблеми з фінансуванням за держпрограмами - "еОселі" та "еВідновлення".
"Люди вже пройшли всі бюрократичні процедури, але грошей немає. Кажуть, чекайте до вересня. Зрозуміло, що зупинка пільгового кредитування та видачі житлових сертифікатів сильно вдарила по ринку, адже на ці інструменти припадало не менше третини всіх продажів", - зазначив Романов.
Розбиралися, як ринок нерухомості Києва та передмістя реагує на посилення російських атак і що буде з цінами на житло.
Ринок житла "на паузі"
Столичний ріелтор Ірина Луханіна каже, що після кожної масованої атаки ріелтори спостерігають одну й ту саму картину: на день-два життя ніби завмирає – немає ні дзвінків, ні переглядів, ні нових запитів. Люди беруть паузу, щоб "прийти до тями". Потім ситуація потроху стабілізується і все йде своєю чергою.
Але з недавніх пір цей сценарій, що вже став звичним, суттєво змінився.
Останнім часом російські атаки на Київ та Київську область помітно посилились. При цьому суттєво погіршилося їхнє відображення, плюс – безпрецедентно збільшилися удари по житловій забудові з великими руйнуваннями.
Крім того, атаки йдуть буквально одна за одною, тому у людей просто немає тих спокійних кількох днів, за які можна отямитися і повернутися до теми покупки нерухомості.
Тому, як каже Романов, ринок купівлі-продажу житла зараз практично зупинився.
"Багато хто лякає прильоти, багато хто взагалі не розуміє, що робити далі - чи варто купувати, чи, може, доведеться їхати з країни. Та й про швидке закінчення війни говорять все рідше, адже саме ці очікування "швидкого світу" багато в чому забезпечили активізацію продажу житла і зростання цін на нього в останній рік", - зазначає Романов.
Але, за його словами, є ще одна причина "зупинки" ринку - проблеми з фінансуванням держпрограм "еОселя" та "еВосновлення". Про те, що за останньою фактично перестали платити, "Країна" вже писала.
Люди не можуть отримати гроші за житловими сертифікатами, і таким чином угоди просто зриваються. У Мінрегіоні пояснили, що жодних процедур щодо "оновлення" житлових сертифікатів людям проходити не потрібно. Але доведеться почекати - наступні транші на фінансування "Відновлення" очікуються приблизно з серпня по листопад цього року. При цьому не факт, що грошей вистачить на всіх. У Мінрегіоні нагадали, що житлові сертифікати дійсні протягом п'яти років, а у реєстрі пошкодженого майна – майже 300 тисяч заявок від власників, які втратили дах над головою.
Останнім часом стали гірше платити і по "еОселі".
"У банках кажуть: немає грошей, чекайте до вересня", - каже Романов.
"Укрфінжитло" капіталізовано, в основному, за рахунок ОВДП, і за рахунок відсотків за ними компанія змогла забезпечити 10,9 млрд грн доходів за минулий рік із загальних 13,8 млрд. А іпотечний сегмент – основний для УФЖ, забезпечив лише 6% (менше за мільярд гривень). Гроші, які держкомпанія позичає українцям на купівлю житла під пільгові відсотки (93-7%), вона нерідко бере у тих же банків у позику вже за комерційними ставками (до 20%). Різницю покривають за рахунок доходів від ОВДП, але в цій схемі не все так гладко та періодично виникають "касові розриви". Не виключено, що вже цього року весь ланцюжок може дати збій, і "Укрфінжитло" не зможе погашати навіть різницю у відсотках вже тим клієнтам, хто взяв кредит під "еселю", не кажучи вже про фінансування нових", - пояснило джерело на фінансовому ринку.
Романов каже, що держпрограми забезпечували щонайменше 30% усіх продажів житла, а в деяких сегментах – ще більше. Тому "стоп" із фінансування сильно вдарив за кількістю угод.
До речі, така сама ситуація в інших містах України. Як розповів нам керівник філії харківської компанії "Аргумент" Євген Добровольський, у Харкові, де до жорстких обстрілів вже звикли, ринок нерухомості також на паузі.
"Причина саме у відсутності фінансування за держпрограмами. Усі чекають, доки знову почнуть платити", - розповів Добровольський.
Чи можуть у столиці впасти ціни на квартири
Втім, як каже Добровольський, на ціни затишшя на ринку поки що ніяк не вплинуло. Про це свідчить і Романов.
"Немає жодного обвалу, навіть на торг люди, кому терміново потрібно продати, йдуть неохоче. Можливо, причина в тому, що і пропозицій на ринку зараз не так багато. Частина власників поїхали за кордон, багатьох мобілізували, їм не до продажу. Просто закривають квартири або пускають туди ще з квартирантів. продешевити Адже є очікування, що у разі закінчення війни вартість житла одразу ж злетить, як мінімум, на третину", - сказав Романов.
Наприклад, у тому ж Вишневому, незважаючи на великі руйнування житлового сектора, квартири виставляються на продаж, як і раніше, недешево. Скажімо, однокімнатна квартира з ремонтом у новому ЖК площею 30,5 квадратів коштує 54 тисячі доларів, а однокімнатна без ремонту - майже 43 тисячі. І це при тому, що, як каже Романов, потенційні покупці наразі взагалі не хочуть розглядати варіанти у цьому місті.
Ті ж, за житлом яких "прилетіло" взагалі не виставляють його на продаж, розраховуючи отримати компенсації від держави.
Експерти кажуть, що ринок купівлі-продажу житла є дуже інертним. Для того, щоб ціни справді впали, має пройти, як мінімум, кілька місяців.
"Якщо комусь потрібно продати терміново, він готовий поступатися до 10% від цінника, але тільки під конкретного покупця. Більшого торгу поки немає. Щоб ціни "посипалися", потрібно збіг відразу кількох факторів - різке збільшення пропозицію, посилення ризиків для власників (скажімо, всі будуть боятися, що по їхній квартирі" прилетить) за попитом (коли люди не просто чекають на фінансування по "еОселі", а в принципі не хочуть нічого купувати в Києві). Але цього поки що немає", - каже нам ріелтор Андрій.
Втім, він не виключає, що ситуація може змінитись, скажімо, якщо посиляться руйнівні удари по житловій забудові. Як це сталося, наприклад, у Харкові, де ціни на квартири зараз одні з найнижчих серед великих міст (невелику однушку можна купити за 11-12 тисяч доларів).
Орендарі масово з'їжджають із "небезпечних квартир"
Кардинально інша ситуація на ринку оренди житла.
Романов розповідає, що цей сегмент не лише "живий", а й останнім часом помітно активізувався. Цього року немає навіть традиційного літнього затишшя - армія потенційних орендарів буквально сидить на валізах.
Ріелтори кажуть, що попит на житло за останній місяць зріс приблизно на 15%.
Причин тому кілька.
По-перше, як каже Луханіна, ті, чиє житло постраждало внаслідок атак, переїжджають на орендовані квартири. Причому багато хто з'їжджає, навіть якщо їхня квартира ціла, але "прилетіло" в будинок - не хочуть "жити в розрусі". Наприклад, ті ж жителі Вишневого шукають квартири під найм у Петропавлівській та Софіївській Борщагівці, Ірпені, Бучі, на околицях Києва.
Нове житло люди поки що не купують. Ріелтори кажуть, що хтось планує взагалі виїхати до Європи, хтось чекає на компенсації від держави і, як тільки їх почнуть платити, може піти сплеск купівлі-продажу.
По-друге, за словами Романова, навіть ті, хто планував купувати житло і навіть має під це бюджет, "взяли паузу" та "сидять в оренді". Деякі чекають, чи не падатимуть цінники на житло, якщо обстановка з безпеки ще більше погіршиться, а деякі взагалі вирішили не вкладатися у власну нерухомість.
По-третє, розпочалася "міграція орендарів". Нові квартири шукають ті, чиє орендоване житло постраждало після атак. Плюс - багато хто переїжджає в пошуках "безпечнішої локації".
Зрештою, як і раніше, до столиці їдуть переселенці із прифронтових районів. Тим більше, що дальність поразки тих же КАБів та FPV-дронів збільшується. Розширюється і зона обов'язкової евакуації.
"Настрої орендарів сильно змінюються. Розширюється "чорний список" районів столиці - там вже не тільки Лук'янівка, а й Дарниця, багато мікрорайонів Лівого Берега, і навіть центр Києва, який раніше вважався "захищеним". Люди шукають житло в "спокійних" районах, на околицях, в передмісті, вважаючи, будуть". Загалом наростає тренд переїзду з Києва до передмістя - Ірпінь, Бучу, Софіївську та Петропавлівську Борщагівку, довколишні села. Крім того, орендарі стали звертати увагу на об'єкти поблизу. Промзона, склади, офісні будівлі, АЗС - це вже "червоні прапорці", біля них. цілеспрямовано шукають монолітно-каркасні будинки, вони нібито міцніші за панелек, цікавляться наявністю поблизу притулків", - перераховує Романов.
При цьому квартири, що відповідають усім "параметрам безпеки", стали навіть виставлятися на 1-2 тисячі дорожче.
За даними ЛУН, станом на 11 липня середня вартість оренди однокімнатних квартир у Києві становить 19 тисяч гривень на місяць. Для порівняння: у квітні було 17 тисяч, а у червні – 18 тисяч. За останній місяць однолітки подорожчали на 5,6%, тоді як за півроку - на 11,8%.
"Погане" житло в "небезпечних" локаціях, судячи з цінників в оголошеннях, поки не дешевшає. Але, як кажуть ріелтори, господарі готові поступатися до 20% заявленого цінника.
Хоча Романов зазначає, що орендарів, які "ведуться на знижки", дедалі менше.
"Люди, якщо бачать ризики для себе та своєї сім'ї, просто не хочуть заселятися в таке житло ні за які гроші. Ми не можемо здати гарну трішку в новому ЖК на Лук'янівці з дизайнерським ремонтом та технікою Miele за тисячу доларів, хоча до війни вона коштувала 2,5 тисячі доларів, а кілька років тому - 2 тисячі."
При цьому, скажімо, в котеджному містечку Вишгородського напрямку попит на таунхауси по тисячі доларів на місяць наскільки високий, що люди записуються в листи очікування, а самі будинки за місяць подорожчали на 100 доларів.
Ріелтори кажуть, що таке "цінове розшарування ринку" триватиме - квартири щодо "спокійних" локацій можуть подорожчати ще на 1-2 тисячі на місяць, а "небезпечні" - дешевшатимуть на 5-10% на місяць.
